తెలంగాణలో భూముల మార్కెట్ విలువల పెంపు ప్రక్రియ వేగం అందుకోవడంతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఒక్కసారిగా కదలికలు పెరిగాయి. ప్రభుత్వం కొత్త ధరలను అమల్లోకి తీసుకురావడానికి సన్నాహాలు చేస్తున్న నేపథ్యంలో పాత మార్కెట్ విలువలకే రిజిస్ట్రేషన్లు పూర్తి చేసుకోవాలనే ఉద్దేశంతో రాష్ట్రవ్యాప్తంగా భూ క్రయవిక్రయాలు జోరందుకున్నాయి. ముఖ్యంగా రాష్ట్ర ఆవిర్భావ దినోత్సవం అనంతరం పెంచిన ధరలు అమల్లోకి వచ్చే అవకాశాలు ఉండటంతో కొనుగోలుదారులు, విక్రేతలు భారీగా సబ్ రిజిస్ట్రేషన్ కార్యాలయాలకు తరలివస్తున్నారు. దీంతో అనేక ప్రాంతాల్లో రిజిస్ట్రేషన్ కార్యాలయాలు కిటకిటలాడుతున్నాయి.
అయితే భూముల విషయంలో అధికారిక మార్కెట్ విలువలకు, వాస్తవ విక్రయ ధరలకు మధ్య భారీ అంతరం కొనసాగుతున్నట్లు స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది. అనేక ప్రాంతాల్లో గజానికి అధికారికంగా నమోదు చేసిన విలువ రూ.1000 ఉన్నప్పటికీ, వాస్తవ మార్కెట్లో అదే భూమి గజం ధర రూ.10000 లేదా అంతకంటే ఎక్కువగా పలుకుతోంది. అంటే భారీ మొత్తంలో నగదు లావాదేవీలు అధికారిక పత్రాల్లో నమోదు కాకుండా జరుగుతున్నాయనే చర్చ బలంగా వినిపిస్తోంది. రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో మాత్రం ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన మార్కెట్ విలువ ఆధారంగానే స్టాంప్ డ్యూటీ చెల్లించబడుతుండగా, మిగిలిన మొత్తాల చెల్లింపులు వేరే రూపంలో జరుగుతున్నాయని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి.
హైదరాబాద్ పరిసర ప్రాంతాలైన కూకట్పల్లి, ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, కొల్లూరు, కోకాపేట ప్రాంతాల్లో నిర్మాణంలో ఉన్న ఎత్తైన నివాస సముదాయాల ప్రకటనలు ప్రస్తుతం విస్తృతంగా కనిపిస్తున్నాయి. కొన్ని ప్రాజెక్టుల్లో చదరపు గజం ధరను రూ.12000 నుంచి రూ.14000 వరకు పేర్కొంటూ, 3 పడకగదుల గృహాలను రూ.3 కోట్లు నుంచి రూ.4 కోట్ల వరకు విక్రయిస్తున్నట్లు ప్రచారం జరుగుతోంది. అయితే అధికారిక మార్కెట్ విలువలు మాత్రం వాటికంటే చాలా తక్కువగా ఉన్నాయని తెలుస్తోంది. ఈ నేపథ్యంలో వాస్తవ ధరలు, అధికారిక ధరల మధ్య వ్యత్యాసంపై ప్రశ్నలు తలెత్తుతున్నాయి.
భూముల ధరల సవరణ నేపథ్యంలో రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కీలక నిర్ణయం తీసుకుంది. వచ్చే నెల 3వ తేదీ వరకు రాష్ట్రంలోని అన్ని సబ్ రిజిస్ట్రేషన్ కార్యాలయాలు ఉదయం 9.30 గంటల నుంచి రాత్రి 7.30 గంటల వరకు పనిచేయనున్నట్లు మంత్రి పొంగులేటి శ్రీనివాస్ రెడ్డి ప్రకటించారు. దీంతో జూన్ 4 నుంచి కొత్త మార్కెట్ విలువలు అమల్లోకి వచ్చే అవకాశాలు ఉన్నాయని అధికారులు భావిస్తున్నారు. ఇప్పటికే అడ్వాన్స్లు చెల్లించిన వారు, ఒప్పందాలు కుదుర్చుకున్న వారు కొత్త ధరలు అమల్లోకి రాకముందే రిజిస్ట్రేషన్లు పూర్తి చేసేందుకు ప్రయత్నిస్తున్నారు. ఫలితంగా రాష్ట్రవ్యాప్తంగా రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య గణనీయంగా పెరిగింది.
అధికారుల అంచనాల ప్రకారం గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో సాధారణ స్థాయితో పోలిస్తే సుమారు 20 శాతం అదనపు లావాదేవీలు నమోదవుతుండగా, పట్టణ శివారు ప్రాంతాల్లో ఈ సంఖ్య 50 శాతం వరకు పెరిగింది. చంపాపేట, సరూర్నగర్, వనస్థలిపురం, గండిపేట, మహేశ్వరం, ఫరూఖ్నగర్, షాద్నగర్, రంగారెడ్డి రూరల్, ఎల్బీనగర్, శేరిలింగంపల్లి, సంగారెడ్డి, ఘట్కేసర్, నల్లగొండ ఆర్వో, పటాన్చెరు, కుత్బుల్లాపూర్ ప్రాంతాల్లోని సబ్ రిజిస్ట్రేషన్ కార్యాలయాల్లో భారీ రద్దీ కనిపిస్తోంది.
వ్యవసాయ భూముల మార్కెట్ విలువల్లో కూడా గణనీయమైన పెరుగుదల చోటుచేసుకోనుంది. ప్రస్తుతం ఎకరానికి రూ.2.50 లక్షలుగా ఉన్న మార్కెట్ విలువను కొన్ని ప్రాంతాల్లో రూ.4.50 లక్షలకు పెంచే ప్రతిపాదన ఉంది. మార్కెట్ విలువలు చాలా తక్కువగా ఉన్న ప్రాంతాల్లో 100 శాతం వరకు పెంపు ఉండే అవకాశం ఉందని ప్రభుత్వం ఇప్పటికే సంకేతాలు ఇచ్చింది. అయితే వాస్తవంగా రాష్ట్రంలోని అనేక ప్రాంతాల్లో భూముల ధరలు ఇప్పటికే ఎకరానికి రూ.10 లక్షలకు పైగానే ఉన్నాయని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. గుట్టలు, రాళ్లు ఎక్కువగా ఉన్న ప్రాంతాల్లో కూడా భూముల ధరలు అధికారిక మార్కెట్ విలువల కంటే చాలా ఎక్కువగానే కొనసాగుతున్నాయి.
అపార్టుమెంట్ల ధరలపై కూడా ఈ మార్పు ప్రభావం చూపే అవకాశముంది. నిర్మాణ రంగ ప్రతినిధుల అంచనాల ప్రకారం చదరపు అడుగు ధరలు కనీసం 20 శాతం వరకు పెరిగే అవకాశం ఉండగా, నివాస ప్లాట్ల ధరలు దాదాపు 50 శాతం వరకు పెరగవచ్చని భావిస్తున్నారు. ఇప్పటికే రాష్ట్రవ్యాప్తంగా సవరించిన మార్కెట్ విలువలను సాఫ్ట్వేర్ వ్యవస్థలో నమోదు చేసినట్లు సమాచారం. ప్రభుత్వం అధికారిక ఉత్తర్వులు జారీ చేసిన వెంటనే అవి అమల్లోకి రానున్నాయి.
హైవేలకు ఆనుకుని ఉన్న భూముల విషయంలో మరింత పెద్ద మార్పులు కనిపించే అవకాశం ఉంది. ప్రస్తుతం కొన్ని ప్రాంతాల్లో ఎకరానికి అధికారిక మార్కెట్ విలువ రూ.2.50 లక్షలుగా ఉండగా, వాటిని కనీసం రూ.10 లక్షలకు పెంచే దిశగా నిర్ణయాలు తీసుకుంటున్నట్లు తెలుస్తోంది. వాస్తవానికి ప్రధాన రహదారులకు సమీపంలో ఉన్న భూములు ఇప్పటికే కోట్ల రూపాయల విలువ పలుకుతున్నాయి. ముఖ్యంగా వెంచర్లు, వ్యవసాయేతర వినియోగం, ఫామ్ హౌస్లు, వాణిజ్య ప్రాజెక్టుల కారణంగా భూముల ధరలు భారీగా పెరిగాయి. హైదరాబాద్కు 100 కిలోమీటర్ల దూరంలో ఉన్న ప్రాంతాల్లో కూడా మార్కెట్ విలువలు గణనీయంగా పెరిగినట్లు రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు పేర్కొంటున్నాయి.
భూముల ధరల సవరణలో ల్యాండ్ యూజ్ కీలక ప్రమాణంగా మారినట్లు తెలుస్తోంది. రికార్డుల్లో వ్యవసాయ భూములుగానే ఉన్నప్పటికీ, వాస్తవ వినియోగం వ్యవసాయేతరంగా ఉంటే ఆ మేరకు ధరలను పెంచే విధంగా అధికారులు విశ్లేషణ చేపట్టినట్లు సమాచారం. కొన్ని ప్రాంతాల్లో నాలా మార్పిడి ప్రక్రియ పూర్తికాకపోయినా, భూమి వినియోగాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుని కొత్త విలువలను నిర్ణయిస్తున్నట్లు తెలుస్తోంది.
ఇటీవల జరిగిన మంత్రివర్గ సమావేశంలో భూముల మార్కెట్ విలువలను వాస్తవ పరిస్థితులకు అనుగుణంగా సవరించాలని ప్రభుత్వం నిర్ణయించింది. గతంలో 2022లో భూముల ధరల పెంపు అశాస్త్రీయంగా జరిగిందని విమర్శించిన కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం, ప్రస్తుతం ఆర్థిక నిపుణుడు అరవింద్ సుబ్రహ్మణ్యం సూచనల మేరకు శాస్త్రీయ అధ్యయనం ఆధారంగా కొత్త విలువలను నిర్ణయిస్తున్నామని చెబుతోంది. అయితే కొత్త ధరల పట్టిక అధికారికంగా విడుదలైన తర్వాతే ఈ పెంపు ఎంతవరకు వాస్తవ పరిస్థితులకు అనుగుణంగా ఉందనే అంశంపై స్పష్టత వచ్చే అవకాశం ఉంది.
ALSO READ: వండే ముందు చికెన్ను కడుగుతున్నారా..?
